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    无效购房合同情形盘点 购房合同无效后怎么办

    来源:   作者:    2016-02-24
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    无效合同情形有很多,这里将比较常见的无效购房合同做了整理。同时也说明了如果签订了无效合同可以怎么处理,处理方式主要是补偿的形式,具体是怎么样的呢?

    一、常见的购房合同无效情形有哪些?

    1、签订商品房买卖合同后,未经过购房者同意,卖家私自将房屋抵押或者出售给第三人。

    2、开发商存没有取得商品房预售许可证明或者提供虚假的商品房预售许证蒙蔽购房者来进行房屋的买卖。

    3、出卖人在房屋已经抵押或者已经出售的情况下,故意隐瞒事实将房屋再次出售给购房者。

    4、开发商故意隐瞒购房者所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

    5、购房者所购房屋的主体结构质量严重格导致不能交付使用的或者交付使用后房屋质量问题检验确实不合格。

    6、交付使用的房屋套内面积与商品房买卖合同约定误差比绝对值超出3%。

    7、无故延迟交付房屋超过三个月的合理期限。

    8、由于出卖人的原因,导致购房者在房屋交付一年内都无法办理房屋所有权登记。

    9、未经无民事行为能力人同意,代理人私自出卖房屋。这里含父母擅自出让子女房屋的。 9、限制行为能力人未取得法定代理人的同意签订的房屋买卖合同。这里包含未成年子女私自签订买卖合同。

    10、以胁迫或者强制的手段违背购房者意愿的签订的房屋买卖合同。

    11、乘对方处在危难之际或利用对方的迫切需要,强迫对方接受明显不利的条件所签订的房屋买卖合同。

    12、买卖双方恶意串通,损害国家、集体或他人利益所签订的房屋买卖合同。

    13、口头签订商品房买卖合同,又无据可查的。

    二、商品房买卖合同被无效后怎么赔偿

    此时购房者可以要求卖方承担缔约过错。缔约过错责任的赔偿范围是信赖利益的损失,通俗的讲,就是因为一方相信对方能够诚实信用的履行合同而蒙受的直接损失,也就是因为信赖合同的有效所支出的各种费用。具体包括以下几点:

    1、签订立合同与对方联系、赴实地考察、检查合同标的物的费用;

    2、订立合同的邀请而做的各种准备工作并且为此支出的费用。比如,因为相信对方要卖房,四处筹款、提起支取定期存款的损失;

    3、为洽谈合同所支付的劳务,误工的损失;

    4、为支出以上费用所损失的利息。

    需要注意的是,以上损失仅指直接损失,对于造成的间接损失(即如果合同有效并实际履行,合同当事人必将获取的各种机会和利益)是不包括在赔偿范围内的。

    购房合同的解除可能涉及都一些由于房价上涨的升值部分利益,升值部分可以完全确定并为买受人实际享有

    。此时解除购房合同,升值部分应该属于无过错的买受人在占有此房期间内所产生的自然孽息,其所有权人为买受人。被买受人实际享有的升值部分应该作为直接损失要求出卖人予以赔偿。

    买受人享有房屋升值部分的利益,至少应该符合以下几个条件:

    1、商品房买卖合同成立并实际履行,买受人已交付了大部分房款,出卖人已将房屋交付使用;

    2、商品房买卖合同被解除,房屋需返还;

    3、房屋自然升值,升值部分的确定需要由有法定资质的评估机构进行合法评估。

    另外,房价上涨时由于此购房合同的解除可能导致返还的购房款不足以再支付购房者购买其他的房子,开发商是需要赔偿购房者的。

    这里重要的是购房者从签订合同时就应该避免合同无效的情形,购房者不妨在合同中约定合同无效后的处理办法,这样出现纠纷时更容易得到解决。必要时聘请律师陪同签订商品房买卖合同是一个很好的做法。目前商品房买卖合同一般采用房管局统一印制版本,所以购房合同后面附件的补充协议就尤为重要。